İstanbul’un kuzey ormanlarının arasına serpiştirilen Nakkaş, Boyalık, Tayakadın gibi köylerde, çok değil bundan 8-10 yıl öncesine kadar metrekaresi 5 liradan başlayan fiyatlardan tarla bulmak mümkündü.
Ancak büyük kamu projelerinin yapılacağı dedikodularının çıkmasıyla arazi simsarlarının merceği altına giren bölgede imar bulunmayan tarla statüsündeki araziler bir bir el değiştirmeye başlamıştı. Ardından o dönemin başbakanı Recep Tayip Erdoğan’ın Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı’nın bu bölgede yapılacağını duyurması ile fiyatlar tavan yapmıştı. Bugün gelinen noktada ise beş yıl önce metrekaresi 60-70 lira arasında değişen Yeniköy’de fiyatlar katlanarak 600-700 liralara ulaştı. Karaburun’da 220-250 lira arasında olan fiyatlar ise şimdi 800 ile bin lira arasında değişiyor. En ilginci ise bu bölgelerde gayrimenkul projesi geliştirmek için imarın bulunmayışına rağmen fiyatların hala yükselme eğiliminde olması oluşturuyor.
UZUN SÜRELİ BEKLENTİ
Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü gündeme geldiğinde fiyatların dört katına ulaştığına dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Son üç yıllık zaman zarfında her iki projenin getireceği hareketi görenler büyük alımlar yaptı. Şu anda küçük tarlaların satışları dışında arazilerini satmak isteyen büyük bir grup yok. Çünkü piyasadaki konjonktür olumlu hava vermiyor. Bu tarz ortamların gayrimenkule etkisi bekle gör şeklinde oluyor. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün geçtiği yerlerde geçmişte onnan arazisi olmasına karşın zamanla yapılaştı. Üçüncü Köprü’de de bu böyle olacak ama 10 yıllık süreci alacaktır. Hala hisseleri toplayanlar var ama ilk hızı kesildi. Bu da çok doğal bir süreç” diyor.
İMARA AÇILMAYACAKTI
Tüm projelerin üçüncü köprü bölgesinde odaklanması buraların imara açılacağını işaret ediyor. Hatta dört yıl sonra yapılacak olan yerel seçimlerle birlikte bu imar konusunun gündeme gelmesi de beklentiler arasında. Bölgenin imara açılacağının bir diğer göstergesini de Başakşehir İlçesi sınırlarında Kayaşehir-Ispartakule arasındaki bölgede yapılan ve İstanbul’a iki şehir projesinin Avrupa yakasındaki ayağı olan 1,5 milyon kişinin yaşayacağı Yeni Şehir Projesi oluşturuyor. Üçüncü Köprü ile ilk etapta en çok hareketliliğin yaşandığı konut alanları olarak Avrupa Yakası’nda Başakşehir-Arnavutköy-Kayabaşı aksı gösteriliyor. Anadolu Yakası’nda ise bu hareketliliğin en fazla olduğu alanın ilk etapta Beykoz devamında da Sancaktepe olacağı öngörülüyor.
KONUT YAPILAMIYOR
Üçüncü Havalimanı’nın yakın çevresi halihazırda bir konut yerleşim alanı değil. Arazilerin olduğu bazı bölümlerinde tarım faaliyetlerinin devam ettiği bir bölge. Bu nedenle iskan edilen bir alan mevcut değil. Arazi satışları da bölgesel bazda değişiklik gösteriyor. Yol güzergahına en yakın ikinci bant 450 -550 TL/m2, üçüncü bant ise 200- 250 TL/m2 olarak fiyatlandırılmış durumda. Arnavutköy, Başakşehir sınırları dahilindeki Kayabaşı ve Eyüp sınırları dahilindeki Göktürk, Üçüncü Havalimanı projesiyle birlikte öne çıkan bölgeler oluyor. Bunlar içinde Göktürk çevresindeki nitelikli konut stokuyla en gelişmiş bölge olarak öne çıkıyor.
ARAZİ SATIŞINDA HAREKETLİLİK KALMADI
Üçüncü Havalimanına en yakın köy olarak öne çıkan Tayakadın Köyü’nün muhtarı Salim Şeker, köylerinde ve bölge köylerde arazi satışı konusunda eski hareketliliğin kalmadığını söylüyor. Salim Şeker, “Eskiden herkes emlakçı olmuştu ve köylerde 10 arazinin el değiştirdi günler yaşanıyordu. Ancak artık bu hareketlilik yerini sakin günlere bıraktı. Şu anda ayda 2-3 arazi el değiştiriyor. Onlar da 300-400 m2’lik küçük tarlalardan oluşuyor”diyor.
YENİ VİLLA BÖLGELERİ
Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçeceği güzergah ve bağlantı yolları ile Üçüncü Havalimanı’nın yerinin açıklanmasından bu yana Göktürk’teki konut fiyatları yüzde 30-40 seviyelerinde arttı. Göktürk artan sosyal ve ticari imkanlarıyla önemli bir merkez haline gelirken, konut fiyatlarındaki artış, nüfusun artması, trafiğin artması bölgede yaşayanlar için sıkıntı yaratmaya başladı. Bu olumsuz gelişmeler, bölgede yaşamaya alışık nüfusu çekecek alternatif bölge olarak Arnavutköy sınırları dahilindeki Bolluca’yı öne çıkanyor. Ormanlık bölgede imara açık kısıtlı arsa bulunurken, Bolluca’da villaların birim fiyatları 6 bin ile 6 bin 500 TL/m2 seviyelerinde değişiyor. Arnavutköy’ün Taşoluk mevkiindeki villaların fiyatlarına bakıldığında ise, 2012 yılında bin 300-bin 500 TL/m2 seviyelerindeki fiyatların bugün 2 bin 500-3 bin TL/m2 seviyelerine yükseldiği görülüyor.
TARLALAR TAVAN YAPTI
Bölgede en yüksek artışlar ise imarsız, tarla vasıflı taşınmazların bulunduğu yerlerde oldu. 50-60 TL/m2 birim fiyatlara sahip tarlalann fiyatları 200 TL/m2 seviyelerine geldi. Üçüncü Havalimanı’na en yakın bölgelerden olan Agaçlı’da ise 200 TL/m2 olan tarla fiyatları 600-800 TL/m2 seviyelerine yükseldi. Kayaşehir ise Üçüncü Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun açıklanması sonrasında en çok konuşulan bölgelerden biri oldu. Yeni gelişen bölgede TOKİ Kayaşehir konutlarında 2011 yılında ilk etap oturumlan başladığında 900-bin TL/m2 olan birim fiyatları, daire tipine göre mevcut durumda 2 bin 250-2 bin 800 TL/m2 aralığına yükseldi. Yeni projelerde ise fiyatlar 3 bin-4bin TL/m2 seviyelerine kadar yükseliyor. Bu bölgelerde özellikle 2012-2014 yılları arasında oldukça hızlı bir ivmeyle fiyat artışlarının yaşandığı, Arnavutköy’de ise son bir yıldır talebin düştüğü ve fiyatlardaki artışın durağan hale geldiği görülüyor. Kayabaşı ise metro güzergahında olması dolayısıyla konut talebi açısından hala çekiciliğini koruyor