JLL Bölge CEO’su Avi Alkaş, 4. nesil AVM’lerin hayata geçmeye başladığını ve cadde konseptinin daha ön planda olduğunu açıkladı.
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang LaSalle’nin (JLL) Bölge CEO’su Avi Alkaş, Türkiye’de alışveriş merkezi (AVM) ve perakende sektörü denildiğinde akla ilk gelen isimlerden. 5-6 Aralık’ta Türkiye’de gayrimenkul sektörünü buluşturacak RE360 kongresi hazırlıkları yaptığı dönemde Avi Alkaş’la buluştuk. Tam “2017 düşünüldüğü kadar kötü geçmedi” denilen dönemde kurlarda yaşanan oynamaların perakende sektörünü olumsuz etkilediğini söyleyen perakende sektörünün duayen ismi Avi Alkaş, bankaların uzun vadeli hedge sistemlerini devreye sokmasını önerdi.
PERAKENDECİ BELİRLİYOR
Çok uzun dönemdir AVM’lerin yapılanması konusunda çalışıyorsunuz. 394 AVM oldu Türkiye’de. AVM sayısı artmaya devam edecek mi?
– Türkiye’de AVM’lerdeki doluluk oranları halen yüzde 90’ların üzerinde. Avrupa’da daha ciddi boşluk oranları var. Türk perakende sektörü kendi iç dengelerini yakalamaya, kendi dengelerini kurgulamaya çalışıyor. AVM’lerin sayısal çoğalma hızı düşmeye başladı. Artık eskisi kadar AVM yapılmayacak. Perakendecilerimizin belirli koşulları ortaya koydukları bir döneme de geçmiş olduk.
Son dönemde özellikle karma kullanımlı yapılarda ciddi bir büyüme kaydedildi. Alışveriş, ofis, otel, rezidansı kapsayan karma projeler yapıldı. Ancak bu da artık bitiyor. 4’üncü nesil AVM’ler geliyor, caddeleşen alışveriş merkezleri dönemine girdik. Dünyada da bu var, caddeler AVM gibi yönetilmeli. Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi’nin de buna ihtiyacı var.
Bu caddeler son dönemde boşaldı. Tam aksi oldu…
– Türkiye zor bir dönemden geçiyor. Perakende sektöründe hızlı bir büyüme yaşandı, bu da AVM’lerin açılmasıyla oldu. İçerideki büyüme, belirli markalarımızın yurtdışına açılması kapsamında avantajlar sağladı. İç pazardaki rekabetçi yeteneklerini geliştirmeleri, Türk markalarının yurt dışına dalga dalga yayılabilmesi adına iyi bir zemin sağlamış oldu. Özellikle markalı ihracat gerçekleştiren şirketlerimiz, döviz cinsinden girdi oranlarını yükselterek kendilerine görece avantaj sağladı. Görünen o ki hem caddelerde hem de AVM’lerde yeme-içme sektörünün, kültürel alanların, etkinlik alanlarının ağırlığı artacak. Bünyesinde etkinlik merkezi olan AVM’ler daha ön plana çıkacak.
ARAP TURİSTLER YAZI KURTARDI
2017 yılı nasıl geçti perakende sektörü için?
– 2017 aslında düşünüldüğü kadar kötü geçmedi perakende sektörü açısından. Ciddi kampanyaların hayata geçtiği bir yılı yaşadık. Arap turistler Türk markalarına çok ilgi gösterdi, Arap turistler yazı kurtardı. Bazı AVM’lerde yüzde 6-7 oranında olan Körfez ülkeleri turist oranları bazı AVM’lerde yüzde 20-25’e yükseldi. Gayrimenkul sektöründe de hareketlenme oldu. Vadelerin uzaması ve ödeme koşullarının insanların kesesine uygun hale getirilmesiyle beraber, Türkiye bir anlamda kendi öz ipotek modelini yakaladı. Bankacılık sistemi üzerinden bir destek alınırken, öte yandan da inşaatçı firmalarımızın sunduğu kredi olanaklarıyla kendi vadelerini verebildikleri bir yıl oldu. 60, 120 ve 240 aya çıkan vadeler gördük 2017’de.
2018 nasıl geçecek? Tam yeni bir yıla girerken yüksek kiralar, alım gücünün düşmesi sektöre darbe vuruyor…
– 2018 için AVM doluluk oranlarında yine çok aşağı gitmeyeceğimizi düşünüyorum. Turizmde de 2018 yazının iyi geçeceğine yönelik sinyaller geliyor. Bunu erken rezervasyonlarda görebiliyoruz. Ama haklısınız zor dönem ve sorunlar var.
Nasıl aşılacak?
– Markalarımız cirolarının yarısını yurtdışından elde etse, kur oynamalarından olumsuz etkilenmezler. AVM yatırımcıları, kiracılar ve bankalar bir araya gelmeli. Yeniden oturup denge bulmak lazım. 2018 çok güneşli görünmüyor. Bu durum insanımıza karamsarlık olarak dönüyor. Ülkemizin büyümesini sürekliliğini sağlamak adına, dengeli büyümeyi devam ettirmemiz lazım. Türkiye, global ekonominin ayrılmaz bir parçası. Ancak hem dünyadaki sıkıntılar hem de Türkiye’de siyasette yaşanan gerginlikler ekonomiyi olumsuz etkiliyor. Bankacılık sisteminin ve devletimizin de işin içine girmesi lazım.
Bankacılarla uzun vadeli hedge sistemleriyle, her iki tarafın da riskini minimize edecek çözümler sağlanabilir. Perakende sektörü için ev-merkezler, cadde merkezler ve dördüncü nesil AVM’ler çok önemli. Kapsama alanıyla doğru uyumlanan projelerin hayata geçmesi ve mağaza karmalarını doğru yapmak gerekiyor. Her markanın her AVM de olması gerekmiyor.
AVM’lerde 4’üncü nesil dönemiPerakende sektöründe yenilikler olacak. Artık çok kanallı pazarlama dönemini yaşıyoruz. Market alışverişlerinde de yeni bir dönem başlıyor. İnsanlar Güney Kore örneğinde olduğu gibi trene binerken alışverişini yapacak. Hipermarketlerin yerine süpermarketler artacak.”
TÜRKİYE ÖNEMLİ BİR PAZAR
Bazı yabancı markalar, özellikle İngiliz markaları Türkiye’den çıktı. Bu devam eder mi? Böyle bir dönemde Türkiye’de yeni markalar girer mi?
– Çıkanlar oldu. Uzakdoğu’dan Türkiye’ye daha fazla marka gelecek. Türkiye halen yerli ve yabancı markalar için çok önemli bir pazar.
ÇİNLİ TURİST ÇEKMELİYİZ
Türkiye’nin yurtdışı algısını güçlendirmek için ne yapılmalı?
– Çinli turistler büyük potansiyel. Bunun için alt yapımızı hazırlamamız ve güçlendirmemiz gerekiyor. Çinliler her şeyden önce kendi yemeklerini arıyor. Çin’e ürün ihraç etmeye yönelmeliyiz. Türk markaları için Çin’de büyük avantajlar var
Etiket: jll türkiye
Starcity Outlet AVM Yenibosna yenilendi
Aylık 550 bin ziyaretçisi bulunan ve Garaj Günleri kampanyasıyla bilinen Yenibosna’daki Starcity Outlet AVM yenilendi.
Avrupa Yakası’nın gözde outlet alışveriş merkezi Starcity Outlet; ziyaretçilerinin alışveriş keyfini daha konforlu ve daha ferah bir ortamda yaşamaları için başladığı renovasyon çalışmalarını tamamladı. Başta kurumsal kimliği olmak üzere, kiralamadan, ortak alanlara, mimariden, çevre düzenlemesine kadar hemen her alanda kendini yenileyen Starcity Outlet, baştan sona yenilenen yüzüyle ziyaretçilerine hizmet vermeye devam ediyor.
Yönetim ve kiralama hizmetleri JLL Türkiye tarafından yürütülen ve bir Gençoğlu Grup projesi olan, AvrupaYakası’nın gözde Outlet alışveriş merkezi Starcity; ziyaretçilerine keyifli, rahat ve hesaplı alışveriş için gerekli her türlü konforu sunarak, Outlet alışveriş beklentilerini yükseltmeyedevam ediyor.
Avantajlı alışverişin Avrupa Yakası’ndaki en önemli ismi olan Starcity Outlet, ziyaretçilerinin alışveriş keyfini daha konforlu ve ferah bir ortamda yaşamaları için başlattığı renovasyon çalışmalarını tamamlayarak baştan sona yenilenen yüzüyle ziyaretçilerine kapılarını açıyor.
Renovasyonun Ardından Her Alanda Yepyeni Bir Çehreye Kavuşuyor…
Başta kurumsal kimliği olmak üzere, kiralamadan, ortak alanlara, mimariden, çevre düzenlemesine kadar hemen her alanda kendini yenileyen Starcity Outlet, bu çalışmaların ardından yepyeni bir çehreye kavuşuyor. Birçok dünya markasının en büyük Outlet mağazalarına ev sahipliği yapan Starcity, marka karmasına dahil ettiği yepyeni ulusal ve uluslararası markalarıyla, yıl boyunca avantajlı alışveriş imkanını Outlet fiyatlarla yerli ve yabancı ziyaretçilerine sunmaya devam edecek.
Avrupa Yakası’nın En Prestijli Outlet Alışveriş Merkezi Olmayı Hedefliyoruz…
Starcity Outlet’in en önemli yatırımlarından biri olduğunu belirten Gençoğlu Grup Yönetim Kurulu Başkanı Naim Gençoğlu yenilenme çalışmaları ile ilgili; ‘2016 yılında devraldığımız yatırımımızı, Avrupa Yakası’nın en prestijli Outlet alışveriş merkezi haline getirmeyi ve ziyaretçilerin aklındaki Outlet algısını değiştirmeyi kendimize hedef olarak belirledik. Bu hedefi gerçekleştirmek amacıyla da öncelikle, alanında profesyonel çözüm ortakları ile anlaştık ve JLL Türkiye işbirliğinde Starcity Outlet’in yönetim ve kiralama anlayışını yeniden oluşturduk. Belirlediğimiz hedef doğrultusunda Starcity Outlet’i Avrupa Yakası’nın en genç, en dinamik ve en prestijli Outlet alışveriş merkezi haline getirmek amacıyla en ince detayına kadar yeniden kurguladık. Mağaza karmasından ortak kullanım alanlarına, dış cephesinden kurumsal kimlik tasarımına kadar; oldukça geniş bir renovasyona gittik. Renovasyon kapsamında yaklaşık 35 milyon TL yatırım yaparak Starcity Outlet’i yeni baştan tasarladık ve yeniledik’ dedi.
Yüzde 97 Olan Doluluk Oranının Gerçekleştirilen Kiralamalarla Birlikte Artması Bekleniyor…
134 bin metrekare kapalı alanı, ulusal ve uluslararası markaların yer aldığı 141 mağazası, 1.500 araçlık kapalı 350 araçlık açık otoparkıyla ortalama aylık 550 bin ziyaretçi ağırlayan Starcity Outlet; Atatürk Havalimanı ve CNR Fuar Merkezi’ne yakın konumu, bünyesindeki dünya markaları ve outlet fiyatlarıyla yıl boyunca yerli ve yabancı birçok turist ve yerli ziyaretçi tarafından yoğun ilgi görüyor. Misafirlerin; kapısından içeriye girdikleri andan itibaren aileleriyle birlikte zaman geçirebilecekleri keyifli, sıcak, samimi bir ortam sunmak istediklerini belirten Gençoğlu ‘Tüm faaliyetlerimizi ziyaretçilerimizin pozitif bir müşteri deneyimi yaşamaları için planlıyoruz. Doluluk oranımız %97 civarında, gerçekleştirdiğimiz kiralamalarla birlikte bu oranın daha da artmasını hedefliyoruz.Hedef kitlemiz tarafından ilgi göreceğine inandığımız, onların ihtiyaçlarına yönelik, daha önce gerçekleştirilmemiş ve Starcity Outlet markasına değer katan aktivitelere imza atacağız’ dedi.
Starcity Outlet, Türkiye’deki en büyük Puma ve Karaca Outlet mağazalarının yanı sıra Vakko Outlet, Beymen Outlet, Boyner Outlet, Fabrika, Network, Derimod, Adidas Outlet, Tommy Hilfiger, Hummel, Columbia, DieselOutset, Benetton,5M Migros, ebebek, Bellona, Vepa Outlet, Madame Coco, English Home, Tefal gibi yüzlerce büyük dünya markası ve fiyatlarıyla ziyaretçilerin gözdesi olmaya devam ediyor.
AVM sayısı 393’e ulaştı
JLL Türkiye’nin ticari raporu açıklandı, Türkiye genelinde AVM sayısının 393’e ulaştığı açıklandı.
TİCARİ gayrimenkulde profesyonel hizmet sunan JLL Türkiye’nin “Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü–2017 3. Çeyrek” raporu yayınlandı.
Rapora göre geçen yılın üçüncü çeyreğinde 379 olan alışveriş merkezi (AVM) sayısı, bu yılın aynı döneminde 393 olarak hesaplandı. 11.2 milyon metrekare olan AVM arzı ise, 12 milyon metrekareye çıktı. İstanbul’daki A sınıfı ofis arzı, geçen yılın üçüncü çeyreğinde 4.5 milyon metrekare iken, bu yıl 5.2 milyon metrekareye ulaştı. Anadolu yakası, inşaat halindeki yeni projelerin yüzde 74’üne ev sahipliği yaparken, üçüncü çeyrekteki kiralama işlemleri açısından Ümraniye ve Ataşehir bölgeleri ön plana çıktı. Avrupa yakasında ise Kağıthane ve Maslak kiralama işlemlerinde öndeydi.
İstanbul’da AVM’lerinde ziyaretçi sayısı azalmaya başladı
JLL Türkiye’nin raporuna göre, yılın ilk yarısında İstanbul’da AVM ziyaretçi sayısında önceki yıla göre düşüş yaşandı.
JLL Türkiye raporuna göre, yılın ilk yarısında kişi başına düşen perakende harcaması artışı sınırlı kalırken, Ankara başta olmak üzere Anadolu’daki AVM’lerdeki ziyaretçi sayıları bir önceki yılın aynı dönemine göre
İstanbul’daki AVM’lere göre daha hızlı arttı.
Rapora göre, kişi başına düşen perakende harcamalarındaki artış, bu yılın ilk yarısında, bir yıl öncesine göre sınırlı kalırken, İstanbul’da AVM ziyaretçi sayıları yine bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş gösterdi.
Ankara başta olmak üzere Anadolu’daki AVM’lerde ziyaretçi sayıları bir önceki yılın aynı dönemine göre İstanbul’daki AVM’lere göre daha hızlı artarken, yeme içme, hazır giyim ve kozmetik markaları bu yılın ilk yarısında
diğer sektörlere göre daha yüksek performans sergiledi.
Raporda yer alan değerlendirmeye göre, perakende pazarının doğası gereği, alışveriş merkezlerinin yılın ikincisi yarısında daha yüksek bir performans göstermesi bekleniyor.
Söz konusu yükseliş öngörüsünde Ramazan Bayramı, Kurban Bayramı ve okula dönüş dönemlerinin büyük payı bulunurken, gelecek dönemdeki perakende gündeminin ağırlıklı olarak renovasyon, yeniden kiralama, yönetim ve
konsept danışmanlığına kayacağı, tren istasyonları, havalimanı ve stadyum gibi komplekslerdeki perakende alanlarında yapılacak projelerin ön plana çıkabileceği tahmin ediliyor.
Çalışmada ofis piyasasındaki son durum da mercek altına alındı. Rapora göre, özellikle merkezi iş alanında (MİA) düşük metrekareli ofislere yönelik güçlü bir talep görüldü. Teknoparklar, son dönemde ofis piyasasında
talep gören kuruluşlar olarak ön plana çıkarken, birçok teknoparkta doluluk oranının yüzde 100’e ulaştığı ve şirketlerin talepleri için bekleme sırası oluşturduğu belirtildi.
Ofis piyasasındaki birincil kira rakamı, 2013-2016’da ortalama 45 dolar iken, bu yılın ilk yarısı itibarıyla 37 dolara geriledi. İstanbul’da MİA kapsamındaki boşluk oranı geçen yılın ikinci çeyreğinde yüzde 15,2 iken, bu
yılın ilk yarısında yüzde 21,9’a çıktı. Buna karşılık bu yılın ilk yarısı itibarıyla İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku geçen yılın aynı dönemine göre 520 bin metrekare, yani yüzde 11,6 artış gösterdi.
“Turizm toparlanma sinyali veriyor”
Rapora göre, lojistik kiralama işlemleri bu yılın ilk yarısında 453 bin metrekare ile 2016’nın aynı dönemine göre yüzde 58 artış gösterdi. 2017’nin ilk yarısında kiralama işlemleri bakımından en aktif sektörler yüzde 50 ile
lojistik hizmet sağlayan üçüncü parti firmalar ve yüzde 42 ile perakende firmaları oldu.
Rapora göre, yabancı ziyaretçi ve döviz girişi açısından büyük öneme sahip olan turizm sektörü geçen yıla göre toparlanma sinyalleri veriyor. Türkiye’ye gelen uluslararası ziyaretçi sayısı 2016’nın aynı dönemine göre
yüzde 6’lık artışla Mayıs 2017’de 8,7 milyona yükseldi. Bu yılın ocak-mayıs döneminde doluluk oranı yüzde 6 artarak yüzde 55’e ulaşırken, ortalama günlük oda fiyatı yüzde 23 gerileyerek 60 avro olarak kaydedildi.
Odabaşına düşen gelir 2016’nın aynı döneme göre yüzde 18’lik düşüşle 33,3 avro seviyelerine gerilerken, otel işletme performanslarının bu yıl durgun bir dönem geçireceği (doluluk oranları hariç) ve piyasanın rakip
pazarların seviyesine ulaşmasının biraz zaman alacağı öngörülüyor. Rusya ile düzelen ilişkilerin yanı sıra 2016’dak jeopolitik kargaşa ve terör olaylarının yaşanmaması durumunda piyasanın uzun vadede toparlanmaya
başlaması bekleniyor.
Açıklamada görüşlerine yer verilen JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, organize perakendenin büyümesinin, ülke ekonomisinin büyümesi anlamına geldiğini belirterek, Türk ekonomisinin 2018 ve 2019’da yeniden sıçrama
yapacağını kaydetti.
Alkaş, “Hepimizin Türkiye algısını güçlendirmek için bir çalışma yapması gerekiyor. Bunun için yurt dışı fuarlara katılım her zamankinden daha önemli. Daha fazla uluslararası etkinliği ülkemize çekmemiz lazım. Alışveriş
festivallerini, sağlık turizmini ve bu bağlamda devletin şehir hastaneleri projelerinin önemli olduğunu düşünüyorum.” ifadelerinde bulundu.