Kentsel Dönüşüm
Toplu Konut İdaresi (TOKİ) İstanbul Emlak Dairesi Başkanı Ali Seydi Karaoğlu, TOKİ’nin, bundan sonra orta kesimin konut ihtiyacını karşılamaya daha bir ağırlık vereceğini belirtti…
TOKİ‘nin İstanbul’daki gelecek planları hakkında bilgi veren Karaoğlu, afet riskli alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun yürürlüğe girdikten sonra TOKİ‘nin, stratejisini belirlediğini belirterek, öncelikle dönüşüm ve yenileme odaklı proje geliştirilmesine yöneldiklerini söyledi.
İstanbul, İzmir, Bursa, Kocaeli ve Adapazarı ağırlıklı olarak, deprem riski yüksek olan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmaları yürüteceklerini vurgulayan Karaoğlu, ”Bu dönüşüm kapsamında TOKİ‘nin en etkin yapacağı işin başında rezerve alan gelmektedir. Afet kanunu kapsamında iki ana unsur var. Bir, riskli alan, iki rezerve alandır. Öncelikli olarak, riskli alanların riskten arındırılması, boşaltılması, yıkımının sağlanması, vatandaşlarla anlaşma yapılması ve kamulaştırılması yapılacak. Riskli yapılar bertaraf edildikten sonra riskli alanın yeniden planlanması parsel bazında değil, makro düzeyde yapılmalıdır. Genelde bölge planına, yapısına uygun ihtiyaçlara cevap verebilecek şekilde yeni planlama yapılmalı ve yeni projeler geliştirilmelidir. Diğer taraftan da rezerv alanları geliştirip, bu alanlarda daha yaşanabilir, bütün ihtiyaçların karşılanabileceği yeni projeler yapmak TOKİ’nin önümüzdeki süreçteki en önemli hedefidir” diye konuştu.
Kentsel dönüşüm konusunda müteahhitlerin tereddüte düşmelerinin veya bir iş kaybı endişesinde olmalarının anlamsız olduğunu ifade eden Karaoğlu, ”TOKİ‘den iş alabilir ya da TOKİ‘ye iş yapabilirler. Kendileri de TOKİ’nin dışında proje geliştirebilirler ama mevzuatlar çerçevesinde. TOKİ nasıl mevzuatlar çerçevesinde yapıyorsa. Önce imar planı onaylanır. Daha sonra imar planı onaylanmış bir parsel de bir bölgede anlaşma sağlanır. İmar planı onaylanmadan müteahhitler gidip bölgelerde ‘ben şu kadar imar artışı yapacağım, senin 50 veya 100 metre kare daireni yıkacağım, 2 yıl sana kira vereceğim buradan da sana 110 metre kare daire vereceğim’ diye anlaşma yapmaya kalkarsa, bu gelecekte bugünkü riskten daha fazla risk barındıran bir durum ortaya çıkartır” ifadelerini kullandı.
Şu anda İstanbul’un yapı stokunun yoğunluğu ve altyapıyı karşılayacak düzeyde olmadığını vurgulayan Karaoğlu, şunları söyledi:
”Alt yapı derken bunun içinde yolları, sokağı, caddesi, otoparkı, eğitim ve kültür alanları, teknik altyapı alanlarından bahsediyoruz ki bunlar yetersiz. Hal böyleyken bir müteahhit riskli bir bölgedeki daire sakinlerine ‘Ben sizin yüz metre kare dairenize yüz metre kare daire vereceğim iki yıl da kira ödeyeceğim ve hiç katkı payı da almayacağım. Bu şekilde dönüşüm yapacağım diyorsa bunu nasıl yapacak? Kendi cebinden para koyarak yapacak değil. Bu imar artışını zorlayacaktır. İmar artışı yoğunluğunu beraberinde getirecek ki, zaten şuan da bir yoğunluk var. Dolayısıyla burada yoğunluk artışı değil, değer artışını ön planda tutarak, yani binanın yapı değerinin artışını göstererek, dönüşümü sağlamalıyız.”
”Yeni şehirlerin oluşumunda TOKİ, en önemli aktör olacak”
Karaoğlu, İstanbul’un çevresinde kurulacak yeni şehirlere de dikkati çekerek, ”Yeni şehirler, sadece konut alanlarından teşekkül olmayacak. Bütün ihtiyaçları içerisinde karşılayabilecek. Merkezi iş alanları, teknik alt yapı alanları ve finans kurumlarıyla birlikte bu yeni şehirler kendi içerisinde yaşayabilecek yeni yerleşim birimleri olacak” dedi.
Avrupa yakasındaki yeni şehrin, Kayabaşı, Bahçeşehir, Isparta Kule ekseninde olacağı bilgisini veren Karaoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:
”Bu bölgelerin alt yapı, ulaşım ve donatı alanları şu anda ayrılmış durumda. Bölgenin ulaşım sorununu giderecek olan 3. çevre yolu ihalesi yapıldı. Metro olimpiyat stadının oraya kadar geldi. Sağlık Bakanlığı büyük bir sağlık kentinin ihalesini yaptı. Onun dışında fuar ve üniversite alanları, olimpiyat köyü, hızlı tren projesi, çevre yolları ve bağlantı yollarının uygulama projeleri bitti. İnşaat teknolojisi öyle gelişti ki, 3,5 yıl içerisinde bunlar yapılabilecek şeyler. Yeni şehirlerin oluşumunda TOKİ, en önemli aktörlerinden biri olacak. Devletin kurumları, halk tabiriyle oyun kurucu olacak, özel sektör bu işin icraatını gerçekleştirecek. Anadolu yakasında olması muhtemel yeni şehir ile ilgili belirlenen bir lokasyon yok.”
Mütekabiliyet konusuna da değinen Karaoğlu, ”Mütekabiliyet yasasıyla ilgili henüz beklenen bir hareketlilik olmadı. Çünkü tatil dönemi. Eylül’den itibaren mütekabiliyetle ilgili yorumlar, beklentiler netleşebilir” diye konuştu.
İstanbul’da nitelikli konut sayısının yetersiz olduğunu hatırlatan Karaoğlu, ”Şu anda mevcut bir konut stoku var. İnsanlar sokakta değil, ancak riskli yapılarda. Bu anlamda İstanbul’da konut sayısı oldukça az. TOKİ, bundan sonra orta kesimin konut ihtiyacını karşılamaya daha bir ağırlık verecek. Yeni rezerve alanlarında yapacağımız konutların standartları projeleri daha farklı olacak” tespitinde bulundu.
Karaoğlu, artık site anlayışından vazgeçilmesi gerektiğini ifade ederek, site anlayışının insanları birbirinden kopardığını, sürekli yaşayan bir cadde, bir alan olmasını istediklerini söyledi.
Etrafı duvarlarla çevrili, kapalı alanlar yerine bir canlılık olmasını istediklerini belirten Karaoğlu, site sakinlerinin, toplumdan soyutlanmaması gerektiğini vurguladı. Karaoğlu, ”Şimdi buna yönelik çalışmalar yürütüyoruz. TOKİ’nin alt ve orta gelir projelerinde böyle bir anlayış yok. Ama üst gelir guruplarına baktığımız vakit, çoğu projelerin etrafı duvarlara çevrili. Böyle olmamalı. Kayaşehir bölgesinde böyle bir çalışma yapacağız. Konut fiyatlarını belirleyen en önemli faktör arsa bedeli. İnşaat maliyetleri aynıdır. O tür konutların metre karesi tahmin ediyorum bin 500, 2 bin civarında olur” diye konuştu.
”Samsun’da TOKİ’nin bir hatası yoktur”
Samsun’daki TOKİ konutlarında yaşanan olayın herkesi çok derinden üzdüğünü dile getiren Karaoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:
”Burada bir kasıt yoktu. İstenilmeyen bir tabiat olayı. TOKİ, mevcut yasalara uygun olarak o binaları inşa etmiştir. o günden sonra bodrum katlarının kapıcı daireleri olarak kullanılmamasına yönelik bir düzenleme yapıldı. Samsun’da TOKİ‘nin bir hatası yoktur. Marmara bölgesinde deprem olsa bunda TOKİ‘nin hatasını arayabilir misiniz? O konutlar dere yatağında değildi. Derenin çekme mesafelerinin içinde değil. Ama doğa o sınırları da aşabiliyor. Yani deprem de olduğu gibi. Yine de bütün önlemleri maksimum düzeyde almakta yarar var zira o insanlarımız için yüreğimiz yanıyor.”
Karaoğlu, imar hakkının kamu hakkı olduğunu, imarı kamunun verdiğini belirterek, şunları dile getirdi:
”Yapı yoğunluğu ve miktarına belediye karar verir. Toprak, arsa mülk sahibinindir. Fakat üzerindeki yoğunluk artışı inşaat artışı kamunun hakkıdır. Kamu derken hepimizi kastediyorum. O müteahhidin hakkı değil. Müteahhide geliyor sana 75 santimetre kara daire satıyorum, yüz metre kare arsa hissesi var’ diyor bir bakıyorsunuz ki yanına bir blok, bir blok daha yapıyor. Böyle bir şey olmaz. Artık, bilinçli tüketici oluşturulması gerekiyor, imarı, konutu bilen. Konutun bir kimliği vardır. Kat mülkiyetli tapu senetidir. Mevcut bir konut alıyorsanız kat mülkiyeti tapusu olmadan konut almayacaksınız. İnşaat halinde bir projeden konut alıyorsanız, kat irtifakı tapusu olmadan o konutu almayacaksınız. İnşaat halinde bir konut alıyorken, satış sözleşmesini ve verdiğiniz vekaletnameyi çok iyi inceleyeceksiniz. Bilinçli tüketici olmak gerekiyor mağdur olmamak için. Verdiğiniz yetkiyi sınırlandırmalısınız. 200 konutun üzerinde projelerde mutlaka birer ilk öğretim, anaokulu, kreş ve sağlık ocağı yapılması zorunludur. Şimdiki deprem yönetmeliği çok katı kesinlikle denetimlerden taviz verilmiyor.”
“İstanbul’un cazibe noktaları, Küçükçekmece, Halkalı, İkitelli olacak”
İstanbul’un siluetine başta Başbakan Recep Tayyip Erdoğan olmak üzere konuyla ilgili bütün bakanlıkların gerekli hassasiyeti gösterdiğini vurgulayan, Karaoğlu, ”Dolayısıyla biz de bu hassasiyeti dikkate almak zorundayız. Dolayısıyla hassa bölgelerde silüet açısından önem arz edecek projeleri, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile çevre ve şehircilik bakanlıklarınca oluşturulan silüet kurullarına onaylattırıyoruz. Ataköy’de şuanda ihale ettiğimiz bir arsanın projesi silüet komisyonu tarafından onaylandı” dedi.
Karaoğlu, İstanbul’un cazibe noktalarına dikkati çekerek, ”Küçükçekmece ve çevresi, Halkalı, İkileteli, Kaya şehir, Isparta Kule, Hoşdere, Hadımköy’e uzanan bölüm, teknoparklar, lojistik, sağlık, eğitim alanları, olimpiyat köyü, fuar alanlarıyla cazip hale geliyor. O bölgenin ulaşım bağlantıları hava, kara, deniz ve demiryolu anlamında güçlendirilecek” diye konuştu.
